La valeur des terres agricoles atteint des sommets inégalés

La valeur des terres agricoles atteint des sommets inégalés

La valeur moyenne des terres agricoles de la Montérégie-Est ayant changé de propriétaire a augmenté de 150 % au cours des cinq dernières années.

AGRICULTURE. La somme moyenne déboursée pour l’achat d’une terre en culture a atteint le niveau record de 33 690 $ l’hectare en 2016 dans la Montérégie-Est selon les plus récentes données de la Financière agricole du Québec (FADQ). Il s’agit de la région où les terres agricoles sont les plus chères au Québec.

La compilation des transactions dressée par la FADQ indiquait une valeur moyenne de 17 479 $ l’hectare en 2011, de 18 205 $ en 2012, de 21 125 $ en 2013, de 27 007 $ en 2014 et de 30 150 $ en 2015 pour les terres en culture de la Montérégie-Est. Il s’agit d’une hausse de 150 % en cinq ans. Cette division administrative englobe notamment les MRC de Rouville, de Brome-Missisquoi, du Haut-Richelieu et de la Haute-Yamaska.

La FADQ recense toutes les transactions effectuées avec son aide au cours de l’année et établit une moyenne à l’hectare par région. La valeur moyenne des terres en culture varie d’une région à l’autre (33 690 $ en Montérégie-Est par rapport à 2 893 $ en Abitibi-Témiscamingue en 2016) et souvent même au sein d’une région donnée.

«Plusieurs facteurs influencent, à l’échelle locale, les conditions d’offre et de demande des terres agricoles. Parmi ceux-ci, notons l’usage d’une terre, les caractéristiques spécifiques du sol, son état général, son accessibilité, sa localisation et sa proximité des marchés. La disponibilité des terres sur un territoire donné, à un moment précis, ainsi que la situation financière de l’acheteur peuvent également avoir un impact sur la valeur accordée à une terre agricole», note le vice-président au financement de la FADQ, André Picard, dans l’édition 2017 du bulletin Transac-Terres.

Rareté des terres

Selon Jérôme Ostiguy, producteur laitier de Shefford et président du syndicat local Haute-Yamaska de l’Union des producteurs agricoles (UPA), le moratoire imposé par le gouvernement du Québec sur les superficies cultivables depuis les années 1990 crée une rareté et contribue à la hausse des prix.

«Moins de 2 % des sols du Québec sont situés en zone verte et ce pourcentage continue de descendre. L’UPA demande depuis nombre d’années que l’on puisse récupérer l’équivalent des terres perdues en zone verte pour faire place à des projets résidentiels et autres. Quand on sait que la CPTAQ accepte 94 % des demandes d’exclusion de la zone agricole, on comprend facilement la pertinence d’une telle revendication», indique-t-il.

Si l’aménagement de bandes riveraines aux abords des cours d’eau aide à contrôler l’érosion et est très louable en soi, cette pratique contribue également au rétrécissement des superficies cultivées, ajoute M. Ostiguy.

Selon ce dernier, une terre gagne de 6 % à 7 % en valeur par année alors qu’un placement à la banque ne rapporte guère plus de 1 % en intérêts durant la même période. Voilà pourquoi les superficies en culture mises en vente finissent immanquablement par trouver preneur.

M. Ostiguy fait également remarquer que l’amélioration des techniques de fertilisation et le recours à des cultivars plus adaptés a contribué à améliorer le rendement des terres en culture au cours des deux dernières décennies. Les terres rapportent plus qu’avant et ça a une incidence sur leur prix de vente.

Valeur surestimée?

Le président de l’UPA de la Haute-Yamaska signale par ailleurs que le prix du lait a augmenté de 65 % en 35 ans (de 1965 à 2000) – soit une hausse comparable à l’indice des prix à la consommation – alors que les dépenses ont grimpé cinq fois plus rapidement durant la même période pour atteindre 300 %.

«Pour arriver à joindre les deux bouts, un producteur doit donc en faire cinq fois plus et l’une des façons d’atteindre cet objectif, c’est d’acquérir de nouvelles terres», résume-t-il.

M. Ostiguy estime malgré tout que certains acheteurs «payent réellement trop cher» pour leurs nouvelles acquisitions.

«J’ai entendu dire qu’une terre en culture s’était vendue 29 000 $ l’acre (65 000 $ l’hectare), mais je ne peux pas vous garantir que c’est vrai, car je n’ai pas vu le contrat», indique-t-il.

Selon lui, les belles terres drainées de la région de Saint-Hyacinthe pourraient valoir aux alentours de 20 000 $ l’acre (45 000 $ l’hectare). En Haute-Yamaska, le prix des terres se situerait plutôt autour de 8 000 $ à 10 000 $ l’acre (de 18 000 $ à 23 000 $ l’hectare).

Rentabilité à long terme

Christian St-Jacques, producteur porcin de Saint-Pie et président de la Fédération de l’UPA de la Montérégie, n’est pas surpris de la valeur élevée des terres en culture.

«Quand on sait que les plus belles terres du Québec se trouvent en Montérégie, ce n’est pas étonnant», affirme-t-il.

M. St-Jacques précise que la rareté des terres disponibles sur le marché contribue à une hausse des prix.

«À Saint-Pie, par exemple, à peine trois terres agricoles ont changé de mains au cours des deux dernières années. Lorsqu’une terre est mise en vente, il y a généralement plusieurs acheteurs potentiels. En premier lieu, les producteurs du voisinage qui souhaitent augmenter la superficie de leur ferme par souci de rentabilité. En Montérégie, il y a aussi la pression des acheteurs extérieurs au milieu agricole qui font l’acquisition de terres en guise de placements. Avec les faibles taux d’intérêt des dix dernières années, ils n’ont rien à perdre», explique M. St-Jacques.

Ce dernier signale que les cultivateurs considèrent eux aussi l’achat d’une terre comme un investissement à long terme.

«Comme la terre met de 15 à 20 ans à faire se frais, l’acheteur ne doit pas viser une rentabilité à court terme», insiste-t-il.

Le président de la Fédération de l’UPA ajoute que la hausse du prix des terres constitue une source de revenus additionnels pour les Municipalités de la Montérégie.

«Beaucoup d’administrations municipales se financent sur le dos des producteurs agricoles. En Montérégie, seulement 15 Municipalités disposent d’un taux de taxation ajusté pour les terres agricoles. L’UPA demande au gouvernement du Québec de revoir le régime de taxation municipale depuis plusieurs années, mais on n’a pas d’indication que ça va se régler à court terme», précise-t-il.